Resposta rápida
Não é todo proprietário. Pela LC 214/2025, a pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS no aluguel se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de locação e tinha mais de 3 imóveis distintos. Quem se enquadra precisa de inscrição no CNPJ a partir de 01/01/2027, o que não é abrir empresa. Para os demais, segue só o Imposto de Renda, pelo Carnê-Leão.
Simule o seu caso
Na primeira aba você vê se, pelos números informados, passa a ser contribuinte de IBS e CBS no aluguel. Na segunda, calcula o Carnê-Leão do mês com a tabela de 2026. O exemplo já vem preenchido; troque pelos seus valores.
Simulação informativa. CNPJ: art. 251 da LC 214/2025, com limites corrigidos pelo IPCA. Carnê-Leão: tabela mensal de 2026 da Receita Federal com a redução da Lei 15.270/2025; usa o desconto simplificado mensal (R$ 607,20) quando ele supera a dedução de dependentes. Outras rendas do mês e o ajuste anual podem mudar o resultado.
Quem precisa e quem não precisa
O art. 251 da LC 214/2025 exige duas condições ao mesmo tempo para a pessoa física que aluga imóveis se tornar contribuinte: receita de locação acima de R$ 240 mil no ano-calendário anterior e mais de 3 imóveis distintos. Se a receita passar de R$ 288 mil dentro do próprio ano, o enquadramento já vale naquele ano.
| Sua situação | Contribuinte de IBS/CBS no aluguel? | CNPJ em 2027 |
|---|---|---|
| Até 3 imóveis alugados, qualquer receita | Não | Não exigido por essa regra |
| 4 ou mais imóveis, até R$ 240 mil por ano | Não | Não exigido; acompanhar a receita |
| 4 ou mais imóveis, acima de R$ 240 mil no ano anterior | Sim, no ano seguinte | Inscrição exigida |
| 4 ou mais imóveis, acima de R$ 288 mil no próprio ano | Sim, já no ano corrente | Inscrição exigida |
Os valores de R$ 240 mil e R$ 288 mil são atualizados todo ano pelo IPCA. O que conta como imóvel distinto será detalhado em regulamento, o que importa para vagas de garagem com matrícula própria, frações e imóveis em condomínio com outras pessoas.
Imóvel do casal ou de herdeiros. Quando o mesmo imóvel pertence a mais de uma pessoa, a forma de contar receita e quantidade depende de regulamentação e da forma como o aluguel é recebido e declarado. É um dos pontos que precisam de análise individual.
Fonte: LC 214/2025, art. 251
CNPJ não é abrir empresa
Para quem se enquadra, a exigência é a inscrição da pessoa física no CNPJ para fins fiscais, a partir de 01/01/2027, para identificar o contribuinte e emitir documento fiscal. Você continua sendo pessoa física: não há contrato social, registro em Junta Comercial, sócios nem capital social.
Abrir uma empresa ou uma holding patrimonial é outra decisão, com outros custos e efeitos. Ela não é consequência automática da regra e não serve para todo mundo. Antes disso, vale saber em qual situação você está.
Cuidado com a promessa pronta. Se alguém oferecer "abrir o CNPJ do locador" sem olhar quantos imóveis você tem e quanto recebe, desconfie. O diagnóstico vem antes do serviço.
Fonte: Comitê Gestor do IBS
Quando a venda de imóveis também conta
A mesma lei alcança a pessoa física que, no ano anterior:
- vendeu mais de 3 imóveis que possuía havia menos de 5 anos; ou
- vendeu mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores.
Quem vende o próprio imóvel de vez em quando não entra nessa regra. Ela mira quem compra e revende com frequência ou constrói para vender.
Fonte: LC 214/2025, art. 251, §1º, II e III
Quanto de IBS e CBS no aluguel
Para quem se enquadra, a lei dá três alívios sobre a locação:
- Redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
- Redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado, abatido da base de cálculo e corrigido pelo IPCA.
- Créditos sobre aquisições ligadas à atividade, conforme as regras da não cumulatividade.
A alíquota de referência ainda não foi fixada, e a transição do IBS e da CBS vai até 2033. Por isso, o simulador desta página mostra o enquadramento, não o valor do novo tributo. Qualquer número fechado hoje é estimativa e deve ser tratado assim.
Fonte: LC 214/2025, arts. 260 e 261
Ficou perto do limite ou já se enquadra?
O pré-diagnóstico do locador cruza imóveis, contratos e receitas de 2026 e mostra se você será contribuinte em 2027, o que muda no Carnê-Leão e se existe algo a decidir antes de dezembro.
O Carnê-Leão continua
A reforma tributária muda os tributos sobre consumo. O Imposto de Renda do aluguel segue como está:
- Aluguel recebido de pessoa física: Carnê-Leão mensal, com DARF até o último dia útil do mês seguinte.
- Aluguel pago por empresa: imposto retido na fonte pela própria empresa.
- Tudo é conferido na declaração anual.
Do aluguel recebido você pode descontar o que paga como proprietário: IPTU, condomínio, taxa de administração da imobiliária e despesas de cobrança. Em 2026, a tabela mensal isenta até R$ 2.428,80 de base, e a Lei 15.270/2025 reduz o imposto para rendimentos de até R$ 5.000 por mês, com redução parcial até R$ 7.350.
| Base de cálculo mensal (2026) | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
Fonte: Receita Federal, tabelas 2026 · Lei 15.270/2025
Contratos antigos e regime de transição
A LC 214/2025 prevê um regime opcional, calculado sobre a receita bruta, para contratos de locação por prazo determinado firmados antes da lei. As condições são diferentes para imóveis residenciais e não residenciais, inclusive quanto ao registro do contrato e ao prazo de vigência. Se você tem contratos longos, vale conferir cada um antes de 2027.
Fonte: LC 214/2025, art. 487
O que fazer até dezembro
- Liste os imóveis alugados com o número da matrícula de cada um.
- Separe os contratos vigentes, com data de início, prazo e se são residenciais ou comerciais.
- Some o que recebeu de aluguel em 2026, de pessoas físicas e de empresas.
- Confira se o Carnê-Leão de 2026 está em dia e se as deduções foram usadas.
- Com isso, classifique o seu caso: obrigado, perto do limite ou fora da regra.
O que o simulador não resolve
O simulador responde à pergunta principal com dois números. A vida real costuma ter mais camadas:
Imóveis em nome de mais de uma pessoa. Casal, herdeiros e frações mudam a contagem, e a regra depende de regulamentação.
Contratos longos. A escolha pelo regime de transição tem prazo e condições, e nem sempre compensa.
Carnê-Leão atrasado. Meses sem recolhimento geram multa e juros e aparecem no cruzamento com a DIMOB das imobiliárias.
Holding. Comparar pessoa física e empresa exige os números reais de receita, custos e sucessão. Não é uma resposta pronta.
É nessas situações que um diagnóstico individual evita uma decisão cara.
As 14 perguntas mais comuns
Todo proprietário que recebe aluguel vai precisar de CNPJ em 2027?
Não. Pela LC 214/2025, a pessoa física só passa a ser contribuinte de IBS e CBS na locação quando, no ano anterior, teve receita de aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos. As duas condições precisam acontecer juntas. Quem não se enquadra continua apenas no Imposto de Renda, pelo Carnê-Leão e pela declaração anual.
Inscrever o CPF no CNPJ é o mesmo que abrir uma empresa?
Não. Para a pessoa física que vira contribuinte, a exigência é de inscrição cadastral no CNPJ para fins fiscais, a partir de 01/01/2027. Ela continua sendo pessoa física: não há contrato social, Junta Comercial nem sócios. Abrir uma empresa ou uma holding é outra decisão, que só faz sentido depois de um diagnóstico.
Quantos imóveis e qual receita fazem a pessoa física virar contribuinte?
Mais de 3 imóveis distintos (ou seja, 4 ou mais) e receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior. Se a receita passar de R$ 288 mil no próprio ano (20% acima do limite), o enquadramento vale já naquele ano. Os valores são corrigidos anualmente pelo IPCA.
Tenho 3 imóveis e recebo mais de R$ 240 mil por ano. Preciso de CNPJ?
Pela regra da locação, não. Com até 3 imóveis a pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS no aluguel, qualquer que seja a receita. O alerta é para a compra ou locação de um quarto imóvel, que muda o enquadramento.
O que conta como imóvel distinto?
A lei deixou a definição para o regulamento. Até a regulamentação detalhar casos como vagas de garagem com matrícula própria, imóveis em condomínio com outros proprietários ou frações, a contagem deve ser feita caso a caso, olhando matrículas e contratos.
Vender imóveis também pode tornar a pessoa física contribuinte?
Sim, em situações específicas. A LC 214/2025 também alcança quem, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis que possuía havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores. Quem vende o próprio imóvel de vez em quando não se enquadra por isso.
Quando a regra começa a valer?
A exigência de CNPJ para a pessoa física contribuinte que precisa emitir documento fiscal começa em 01/01/2027. A transição do IBS e da CBS é gradual e vai até 2033, por isso o efeito no bolso também muda ano a ano.
Vou pagar mais imposto sobre o aluguel?
Depende do caso. Para quem se enquadra, a locação tem redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS e, no aluguel residencial, um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês na base de cálculo. A alíquota de referência ainda não foi fixada, então qualquer número fechado hoje é estimativa. Para quem não se enquadra, nada muda nesse ponto.
O Carnê-Leão continua?
Sim. A reforma do consumo não substitui o Imposto de Renda. O aluguel recebido de pessoa física continua no Carnê-Leão mensal, e o aluguel pago por empresa continua com retenção na fonte, tudo conferido na declaração anual.
O que posso descontar do aluguel no Carnê-Leão?
Quando pagos por você, proprietário: IPTU, condomínio, taxa de administração da imobiliária e despesas de cobrança. O que é pago pelo inquilino não entra como dedução.
Aluguel pago por empresa entra na conta dos R$ 240 mil?
A lei fala em receita de operações de locação, sem distinguir quem paga. Por isso, para o limite do IBS e da CBS, a conta considera os aluguéis recebidos de inquilinos pessoa física e de empresas.
Tenho contrato de aluguel antigo. Muda alguma coisa?
Pode mudar. A LC 214/2025 prevê um regime opcional de transição, calculado sobre a receita bruta, para contratos por prazo determinado celebrados antes da lei, com regras diferentes para imóveis residenciais e não residenciais, incluindo prazo de registro. Vale conferir cada contrato antes de 2027.
Abrir uma holding resolve?
Não como regra. A holding tem custos de entrada, contabilidade mensal e efeitos no IBS e na CBS da própria empresa. Ela pode fazer sentido em parte dos casos, por sucessão ou por volume de receita, mas só depois de comparar os cenários com os números reais.
O que fazer agora?
Reunir a lista de imóveis com matrícula, os contratos vigentes e os valores recebidos em 2026. Com isso dá para saber se você será contribuinte em 2027, se está perto do limite ou se continua só no Carnê-Leão, e planejar o próximo passo com antecedência.
Descubra se você precisa de CNPJ em 2027
O pré-diagnóstico do locador não pede CPF nem documentos na primeira conversa. Você informa imóveis, contratos e receitas e recebe a classificação do seu caso e o próximo passo.
Aviso. Esta página tem caráter informativo e reflete a legislação verificada em 4 de outubro de 2026. O simulador usa os números informados e não considera regulamentações posteriores, imóveis em copropriedade, outras rendas do mês nem o ajuste anual. Não constitui parecer contábil ou jurídico, não cria relação profissional e não substitui a análise individual do caso concreto.
Fontes oficiais: Lei Complementar nº 214/2025 · Lei nº 15.270/2025 · Receita Federal, tabelas 2026 · Comitê Gestor do IBS