Resposta rápida
Só se a receita também passar do limite. Pela LC 214/2025, quem tem mais de 3 imóveis alugados vira contribuinte de IBS e CBS quando recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior. Para 2027, vale o que você recebeu em 2026. Quatro imóveis rendendo R$ 4.500 cada somam R$ 216 mil por ano e ficam fora. Os mesmos quatro a R$ 5.500 somam R$ 264 mil e entram.
A regra tem duas condições
O art. 251 da LC 214/2025 diz que a pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte de IBS e CBS quando, no ano-calendário anterior, as duas coisas aconteceram ao mesmo tempo:
- receita de locação acima de R$ 240 mil; e
- mais de 3 imóveis distintos envolvidos nessas operações.
Quem tem 4 imóveis já cumpre a segunda condição. O que decide é a primeira. Por isso a pergunta certa não é "quantos imóveis eu tenho", e sim "quanto eu recebi de aluguel no ano".
Com até 3 imóveis, a receita não importa. Três imóveis rendendo R$ 30 mil por mês ainda ficam fora dessa regra da locação. O quarto imóvel é que abre a porta.
Fonte: LC 214/2025, art. 251, §1º, I
Como fazer a conta
Some todo o aluguel bruto que entrou no ano, de todos os imóveis, sem descontar IPTU, condomínio ou taxa da imobiliária. Entram aluguéis pagos por pessoas físicas e por empresas. Depois compare com R$ 240 mil.
Um atalho: R$ 240 mil por ano equivalem a R$ 20 mil por mês. Se a soma dos aluguéis de um mês típico passa de R$ 20 mil, você está acima do limite.
Meses vagos contam a seu favor. A conta é do que você efetivamente recebeu. Um imóvel que ficou três meses sem inquilino reduz a receita do ano.
O limite é corrigido todo ano pelo IPCA, então o número exato para cada ano deve ser conferido quando for divulgado.
Fonte: LC 214/2025, art. 251, §5º
Exemplos com aluguéis reais
| Imóveis | Aluguel médio por mês | Receita no ano | Contribuinte? |
|---|---|---|---|
| 4 | R$ 4.500 | R$ 216.000 | Não |
| 4 | R$ 5.500 | R$ 264.000 | Sim, no ano seguinte |
| 5 | R$ 3.800 | R$ 228.000 | Não, mas perto |
| 6 | R$ 3.500 | R$ 252.000 | Sim, no ano seguinte |
| 5 | R$ 5.000 | R$ 300.000 | Sim, já no próprio ano |
| 3 | R$ 9.000 | R$ 324.000 | Não (até 3 imóveis) |
Os exemplos consideram 12 meses de aluguel recebido. Com vacância, refaça a conta pelo valor que de fato entrou.
Quando vale já no mesmo ano
Se a receita de aluguel passar de R$ 288 mil dentro do próprio ano, 20% acima do limite, o enquadramento não espera o ano seguinte. A regulamentação exige, também nesse caso, mais de 3 imóveis.
Na prática: quem tem 5 imóveis a R$ 5.000 por mês soma R$ 275 mil até novembro e passa de R$ 288 mil em dezembro. Quem tem uma carteira maior pode cruzar essa linha no meio do ano.
Fonte: LC 214/2025, art. 251, §2º
Se você entrar na regra
- Inscrição no CNPJ como pessoa física contribuinte, exigida a partir de 01/01/2027. Não é abrir empresa.
- IBS e CBS sobre o aluguel, com redução de 70% nas alíquotas e, no residencial, redutor social de R$ 600 por imóvel por mês.
- Documento fiscal nas operações tributadas.
- Carnê-Leão e IRPF continuam exatamente como hoje.
Os detalhes de cada ponto estão no guia completo do CNPJ para quem aluga imóveis.
Fonte: LC 214/2025, arts. 251, 260 e 261
O que fazer até dezembro
- Some o aluguel recebido de janeiro até agora e projete os meses que faltam de 2026.
- Liste os imóveis alugados com a matrícula de cada um.
- Se a projeção ficar entre R$ 200 mil e R$ 240 mil, acompanhe mês a mês: um reajuste ou um contrato novo muda o resultado.
- Se passar de R$ 240 mil, prepare a inscrição e revise contratos antes de janeiro.
Simule o seu caso em um minuto
Informe quantos imóveis tem alugados e quanto recebe por mês. O simulador mostra se você vira contribuinte em 2027 e calcula o Carnê-Leão do aluguel.
O que este artigo não resolve
Imóveis em copropriedade. Imóvel do casal, de herdeiros ou com fração muda a contagem de receita e de quantidade, e a regra depende de regulamentação.
Vagas, depósitos e salas pequenas. O que é imóvel distinto ainda será definido em regulamento.
Contratos longos. A opção pelo regime de transição tem condições e prazo e precisa ser avaliada contrato a contrato.
Nesses casos, o diagnóstico individual evita pagar o que não deve ou deixar de cumprir uma obrigação.
Perguntas frequentes
Tenho 4 imóveis alugados. Vou precisar de CNPJ em 2027?
Só se recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel em 2026. Quatro imóveis é a condição de quantidade; a receita é a condição que decide.
O limite de R$ 240 mil é por imóvel ou no total?
No total. Soma-se o aluguel bruto de todos os imóveis no ano, de inquilinos pessoa física e empresa.
Posso descontar IPTU, condomínio e taxa da imobiliária para chegar no limite?
Não para esse limite. A regra fala em receita de locação, que é o valor bruto. Essas despesas continuam dedutíveis no Carnê-Leão.
Qual ano conta para 2027?
O ano-calendário de 2026. Se a receita de 2026 passar de R$ 240 mil com mais de 3 imóveis, você é contribuinte em 2027.
E se eu passar de R$ 288 mil no meio do ano?
Aí o enquadramento vale no próprio ano, sem esperar o seguinte, desde que você tenha mais de 3 imóveis.
Tenho 3 imóveis e recebo mais de R$ 240 mil. Preciso de CNPJ?
Pela regra da locação, não. Com até 3 imóveis a pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS no aluguel.
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Aviso. Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação verificada em 4 de outubro de 2026. Pontos que ainda dependem de regulamentação estão indicados no texto. Não constitui parecer contábil ou jurídico, não cria relação profissional e não substitui a análise individual do caso concreto.
Fontes oficiais: Lei Complementar nº 214/2025