Recebo aluguel de pessoa física. Preciso pagar Carnê-Leão?
Sim. Aluguel recebido de pessoa física ou do exterior é tributado mês a mês pelo Carnê-Leão. Você lança o valor no Carnê-Leão Web, desconta o que é permitido (IPTU, condomínio e taxa da imobiliária, quando pagos por você) e paga o DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte. Desde 2026, quem tem até R$ 5.000,00 de rendimento tributável no mês fica com imposto zerado. Os dados vão para a declaração anual por importação.
Muita gente que aluga um apartamento para outra pessoa só lembra do imposto em março, na hora da declaração. Aí descobre que o aluguel tinha imposto mensal, que o DARF venceu há meses e que a multa já está correndo.
O Carnê-Leão é justamente isso: o imposto que a própria pessoa física recolhe todo mês sobre rendimentos que não passam por retenção na fonte. Aluguel pago por pessoa física é o caso mais comum. Este guia mostra a regra da Receita Federal, o que você pode abater legalmente, como fazer a conta com a tabela de 2026 e como evitar os erros que levam a declaração para a malha.
Quando o aluguel entra no Carnê-Leão?
O aluguel entra no Carnê-Leão quando quem paga é pessoa física ou quando o rendimento vem do exterior. Se o inquilino é uma empresa, ela mesma retém o imposto na fonte e informa à Receita, e o aluguel não é lançado no Carnê-Leão. Vale para locação e sublocação de imóveis e também de bens móveis.
| Quem paga o aluguel | Como o imposto é recolhido |
|---|---|
| Pessoa física (inquilino comum) | Carnê-Leão mensal, pago pelo proprietário por DARF |
| Pessoa física, por meio de imobiliária | Carnê-Leão mensal; a imobiliária só intermedeia, não retém |
| Empresa (pessoa jurídica) | Retenção na fonte pela empresa; não entra no Carnê-Leão |
| Fonte no exterior | Carnê-Leão mensal, com regras próprias de conversão |
O fato que define o mês do imposto é a data em que o inquilino paga o aluguel ao proprietário ou à administradora. Mesmo que a imobiliária atrase o repasse, o imposto já é do mês do pagamento feito pelo inquilino.
Fonte: Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão
Prazo, código do DARF e valor mínimo
O Carnê-Leão sobre aluguel vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento e é pago por DARF com código de receita 0190, gerado pelo próprio Carnê-Leão Web no e-CAC. Se o imposto do mês for menor que R$ 10,00, o DARF não é emitido e o valor passa para o mês seguinte.
| Item | Regra |
|---|---|
| Onde fazer | Carnê-Leão Web, no e-CAC (conta gov.br) |
| Código do DARF | 0190 |
| Vencimento | Último dia útil do mês seguinte ao recebimento |
| Valor mínimo | R$ 10,00; abaixo disso, acumula para o mês seguinte |
| Exemplo | Aluguel recebido em outubro de 2026 vence no último dia útil de novembro de 2026 |
Fontes: Receita Federal — Carnê-Leão · Receita Federal — Como pagar o Carnê-Leão
O que pode ser descontado do aluguel no Carnê-Leão
Do aluguel recebido, você pode descontar IPTU e taxas do imóvel, condomínio, despesas de cobrança ou recebimento (como a taxa de administração da imobiliária) e, na sublocação, o aluguel que você paga. A condição é uma só: o encargo precisa ser exclusivamente do proprietário. Se o contrato manda o inquilino pagar, não há desconto.
| Despesa | Pode descontar? |
|---|---|
| IPTU e taxas do imóvel pagos pelo proprietário | Sim |
| Condomínio pago pelo proprietário | Sim |
| Taxa de administração ou comissão da imobiliária | Sim, como despesa de cobrança ou recebimento |
| Aluguel pago pelo imóvel que você subloca | Sim |
| IPTU ou condomínio pagos pelo inquilino | Não |
| Reforma, pintura, manutenção, financiamento | Não; não constam entre as deduções do aluguel |
| Livro-caixa | Não; a Receita veda o uso para aluguel |
Além dessas despesas do imóvel, o Carnê-Leão aceita as deduções pessoais mensais: dependentes, contribuição à previdência oficial e pensão alimentícia paga por decisão judicial, acordo homologado ou escritura pública, desde que não tenham sido usadas em outro rendimento com retenção na fonte.
Atenção: guarde os comprovantes de cada desconto. Recibo de IPTU, boleto de condomínio e o extrato da imobiliária com a taxa descontada são o que sustenta a dedução se a declaração for revisada.
Fontes: Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão · Receita Federal — Deduções do Carnê-Leão
Como calcular o Carnê-Leão sobre aluguel em 2026
Para calcular, some os aluguéis recebidos de pessoas físicas no mês, desconte as despesas permitidas e as deduções pessoais e aplique a tabela progressiva mensal. Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 criou uma redução que zera o imposto de quem tem rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000,00 e diminui o imposto na faixa de R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00.
Tabela progressiva mensal a partir de janeiro de 2026
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
Redução mensal da Lei 15.270/2025
- Rendimentos tributáveis de até R$ 5.000,00 no mês: redução de até R$ 312,89, o suficiente para zerar o imposto da tabela.
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00: redução de R$ 978,62 menos 0,133145 multiplicado pelos rendimentos tributáveis do mês. Ela diminui até chegar a zero.
- Acima de R$ 7.350,00: não há redução; vale só a tabela.
O Carnê-Leão Web faz essa conta automaticamente. O cuidado está em lançar certo: rendimento bruto, despesas permitidas e deduções, mês a mês.
Exemplo prático
Um proprietário recebe, em outubro de 2026, R$ 9.000,00 de aluguel de um inquilino pessoa física, por meio de imobiliária. Ele paga a taxa de administração de R$ 720,00 e o IPTU de R$ 230,00 no mês, e o contrato não transfere esses custos ao inquilino. Ele não tem outras deduções.
Aluguel recebido: R$ 9.000,00.
Despesas permitidas: R$ 720,00 + R$ 230,00 = R$ 950,00.
Base de cálculo: R$ 9.000,00 − R$ 950,00 = R$ 8.050,00.
Imposto pela tabela: 27,5% × R$ 8.050,00 − R$ 908,73 = R$ 1.305,02. Acima de R$ 7.350,00, não há redução.
DARF 0190 de R$ 1.305,02, com vencimento no último dia útil de novembro de 2026.
Sem lançar a taxa e o IPTU, o imposto seria de R$ 1.566,27. Os descontos corretos economizaram R$ 261,25 só neste mês, ou mais de R$ 3.100,00 no ano, sem nenhum risco, porque estão previstos na regra da Receita.
O exemplo serve para mostrar a fórmula. Quem tem mais de um imóvel, mais de um inquilino ou outros rendimentos recebidos de pessoa física no mesmo mês soma tudo antes de aplicar a tabela, e o resultado muda.
Fontes: Receita Federal — Tributação de 2026 · Lei 15.270/2025 — Planalto
Imobiliária, imóvel do casal e usufruto
Três situações confundem a maioria dos proprietários: o aluguel que passa pela imobiliária, o imóvel que pertence ao casal e o imóvel em usufruto. Em cada uma, a Receita tem uma regra própria sobre quem paga o Carnê-Leão e em que mês.
Aluguel recebido por imobiliária
A imobiliária não retém imposto quando o inquilino é pessoa física. O proprietário continua responsável pelo Carnê-Leão, e o mês do imposto é o do pagamento feito pelo inquilino à imobiliária, mesmo que o repasse ao proprietário aconteça depois. O extrato mensal da imobiliária é o melhor documento para lançar o aluguel bruto e a taxa descontada.
Imóvel comum do casal
Quando o imóvel é bem comum do casal, a Receita admite que o aluguel seja tributado na proporção de 50% para cada cônjuge ou integralmente por um deles. Dividir pode reduzir o imposto, porque cada um aplica a tabela e a redução de 2026 sobre a sua parte. O essencial é que a escolha seja a mesma no Carnê-Leão e na declaração anual de cada um.
Imóvel em usufruto
Se existe escritura de usufruto registrada no Registro de Imóveis, quem paga o Carnê-Leão é o usufrutuário. Sem escritura registrada, o proprietário paga o imposto e informa na declaração de bens que o rendimento foi doado ao beneficiário.
Fontes: Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão · Perguntas e Respostas IRPF 2026
Recebe aluguel e não quer errar no Carnê-Leão?
Fazemos a apuração mensal dos seus aluguéis, lançamos os descontos permitidos, emitimos o DARF e deixamos tudo pronto para a declaração anual.
Falar com o contador no WhatsAppPasso a passo no Carnê-Leão Web
Para lançar o aluguel, entre no e-CAC com a conta gov.br, abra o Carnê-Leão, registre o rendimento do mês com o valor bruto, informe as despesas dedutíveis, confira o imposto calculado e emita o DARF. Repita todo mês em que houver aluguel recebido de pessoa física.
Acesse o e-CAC com sua conta gov.br e abra o serviço Carnê-Leão.
Registre o rendimento do mês como aluguel, pelo valor bruto pago pelo inquilino, com os dados do pagador pedidos pelo programa.
Informe as despesas dedutíveis do aluguel (IPTU, condomínio, taxa de administração) no campo próprio, somente quando forem encargo seu.
Lance as deduções pessoais, se houver: dependentes, previdência oficial e pensão alimentícia.
Confira o imposto calculado e emita o DARF 0190 com vencimento no último dia útil do mês seguinte.
Guarde DARF e comprovantes por pelo menos cinco anos: contrato, recibos, extratos da imobiliária e boletos das despesas.
Fonte: Receita Federal — Manual do Carnê-Leão
Como declarar o aluguel no Imposto de Renda anual
Na declaração anual, importe os dados do Carnê-Leão Web. O aluguel recebido de pessoa física aparece em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, e o imposto pago mês a mês entra como antecipação, compensado no cálculo final. O imóvel alugado continua em Bens e Direitos, pelo custo de aquisição.
- Importação: os dados do Carnê-Leão Web ficam armazenados e podem ser importados pelo programa da declaração, o que evita digitação e divergência.
- Aluguel de empresa: vai em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, conforme o informe de rendimentos da empresa, e não no Carnê-Leão.
- Coerência: o valor declarado pelo proprietário precisa bater com o que o inquilino informa como aluguel pago. Essa divergência é uma das causas conhecidas de malha.
Boa prática: confira mês a mês se o aluguel lançado no Carnê-Leão bate com o extrato da imobiliária ou com os recibos. Corrigir no mês é simples; corrigir anos depois exige retificadora e, às vezes, DARF em atraso.
Fonte: Receita Federal — Como pagar o Carnê-Leão
Esqueci de pagar o Carnê-Leão do aluguel. E agora?
O Carnê-Leão em atraso pode ser pago espontaneamente, com multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, e juros pela taxa Selic. Pagar antes de qualquer fiscalização é o caminho mais barato, porque a Lei 9.430/1996 prevê multa isolada de 50% sobre o Carnê-Leão não recolhido, mesmo que o aluguel tenha sido incluído na declaração anual.
| Situação | Custo além do imposto |
|---|---|
| Pagamento espontâneo em atraso | Multa de mora de 0,33% ao dia, até 20%, e juros Selic |
| Carnê-Leão não pago e apurado em fiscalização | Multa isolada de 50% sobre o valor que deveria ter sido recolhido no mês |
Na prática, quem está com meses ou anos de aluguel sem Carnê-Leão precisa refazer a apuração mês a mês, gerar os DARFs em atraso com os acréscimos corretos e conferir se a declaração anual daqueles anos precisa ser retificada.
Fontes: Receita Federal — Como pagar o Carnê-Leão · Lei 9.430/1996, arts. 44 e 61
O que o Carnê-Leão Web não resolve
O programa calcula o imposto do mês com o que você digita. Ele não confere se o desconto é permitido pelo contrato, não junta aluguéis de vários imóveis e cônjuges da melhor forma, não refaz anos atrasados e não avisa que o valor declarado pelo inquilino é diferente do seu.
- Vários imóveis e inquilinos: a soma mensal e a divisão entre cônjuges mudam o imposto e precisam ser planejadas.
- Despesas no limite da regra: o que o contrato transfere ao inquilino não pode ser deduzido.
- Anos sem Carnê-Leão: exigem reapuração mensal, DARFs em atraso e, muitas vezes, retificadora.
- Planejamento: quem tem renda de aluguel relevante pode avaliar outras estruturas, como a holding patrimonial, com estudo de custo e benefício caso a caso.
- Mudanças da reforma tributária: a nova tributação do consumo traz regras próprias para locação de imóveis a partir de 2027, que precisam ser avaliadas por quem tem vários imóveis alugados.
Como contador e corretor de imóveis, acompanho o aluguel dos dois lados: o contrato e o imposto. É esse olhar que evita pagar a mais ou deixar de pagar o que é devido.
Perguntas frequentes sobre Carnê-Leão e aluguel
Quem recebe aluguel precisa pagar Carnê-Leão?
Sim, quando o aluguel é pago por pessoa física ou vem do exterior. O imposto é apurado mês a mês e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Se o inquilino é empresa, ela retém o imposto na fonte e o aluguel não entra no Carnê-Leão.
Qual o código do DARF do Carnê-Leão?
O código de receita é 0190. O DARF é gerado pelo próprio Carnê-Leão, acessado pelo e-CAC. Se o imposto do mês ficar abaixo de R$ 10,00, o DARF não é emitido e o valor é somado ao do mês seguinte.
O que posso deduzir do aluguel no Carnê-Leão?
Quando o encargo é exclusivamente do proprietário: IPTU e outras taxas do imóvel, condomínio, despesas de cobrança ou recebimento (como a taxa de administração da imobiliária) e o aluguel pago, no caso de sublocação. Também entram dependentes, previdência oficial e pensão alimentícia judicial. O livro-caixa não pode ser usado para aluguel.
Aluguel até R$ 5 mil ainda paga Carnê-Leão em 2026?
A Lei 15.270/2025 criou, a partir de janeiro de 2026, uma redução mensal que zera o imposto de quem tem rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000,00 e reduz parcialmente o imposto entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00. Mesmo sem imposto, o aluguel continua precisando ser escriturado e informado na declaração anual.
O imposto vale pela data do contrato ou do recebimento?
Vale pelo mês em que o inquilino paga o aluguel ao proprietário ou à administradora, mesmo que a imobiliária ainda não tenha repassado o dinheiro ao proprietário.
Esqueci de pagar o Carnê-Leão. O que acontece?
O DARF pode ser pago em atraso com multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic. Pagar espontaneamente, antes de qualquer fiscalização, evita a multa isolada de 50% prevista na Lei 9.430/1996 para o Carnê-Leão não recolhido.
Imóvel alugado do casal: quem declara o aluguel?
Quando o imóvel é bem comum do casal, a Receita admite que o rendimento seja tributado na proporção de 50% para cada cônjuge ou integralmente por um deles. A escolha deve ser coerente entre o Carnê-Leão e a declaração anual de cada um.
Como o aluguel vai para a declaração anual?
Os dados lançados no Carnê-Leão Web são importados para a Declaração de Ajuste Anual. O aluguel aparece em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, e o imposto pago entra como antecipação, compensado no ajuste. O imóvel continua informado em Bens e Direitos.
Deixe o Carnê-Leão dos seus aluguéis com um contador
Envie o contrato de locação, os recibos ou o extrato da imobiliária e diga desde quando recebe o aluguel. Fazemos o diagnóstico, apuramos o imposto mês a mês e regularizamos o que ficou para trás. Não envie senhas por mensagem.
Quero organizar o imposto dos meus aluguéis
Mais de 30 anos de contabilidade e cerca de 15 anos como corretor de imóveis, com foco em Imposto de Renda de pessoas físicas, investidores e proprietários de imóveis. Pós-graduado em Mercado de Capitais.
- Carnê-Leão e tributação de aluguéis
- Declarações em atraso e retificadoras
- Malha fiscal e resposta a intimações
- Atendimento 100% digital em todo o Brasil
Conteúdo informativo, publicado em 17 de outubro de 2026 com base na legislação e nas orientações oficiais da Receita Federal vigentes nesta data, incluindo a tabela progressiva mensal e a redução da Lei 15.270/2025. Não substitui a análise individual do caso, que depende do contrato de locação e dos documentos de cada contribuinte. Regras, prazos e sistemas podem ser alterados a qualquer tempo.