DARF de ganho de capital atrasado: o que fazer?
Apure o ganho no programa GCAP da Receita, emita o DARF com o código 4600 e pague com multa de mora de 0,33% por dia de atraso, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic. Pagar por conta própria, antes de qualquer procedimento fiscal, evita a multa de ofício de 75% aplicada quando a Receita lança o imposto. Se o valor for alto, o débito vencido pode ser parcelado em até 60 vezes.
É mais comum do que parece. Na correria da venda, entre escritura, registro e mudança, o imposto sobre o lucro fica esquecido. Semanas ou meses depois, a pessoa descobre que havia um DARF para pagar e que o prazo já passou.
O atraso tem custo, mas tem solução, e quanto antes for resolvido, menor é a conta. Este guia mostra como funciona o prazo, quanto o atraso acrescenta, como emitir a guia atualizada e o que fazer com a declaração anual, com base nas regras oficiais da Receita Federal.
Qual era o prazo para pagar o imposto da venda
O imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, pelo próprio vendedor, com DARF no código 4600. Não é pago na declaração anual: a declaração apenas informa o que já foi apurado e pago.
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Exemplo: uma venda feita em setembro de 2026 tem vencimento em 30 de outubro de 2026, conforme a agenda tributária da Receita.
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% |
Na prática, quase todas as vendas de imóveis de pessoas físicas ficam na primeira faixa, de 15% sobre o ganho.
Fontes: Receita Federal — Operações sujeitas ao imposto sobre ganho de capital · Receita Federal — Alíquotas · Agenda tributária de 30/10/2026
Quanto custa pagar o DARF atrasado
Quem paga atrasado por iniciativa própria arca com multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20% do imposto, e com juros pela taxa Selic acumulada a partir do mês seguinte ao vencimento, mais 1% no mês do pagamento. A multa atinge o teto de 20% depois de cerca de dois meses de atraso.
| Exemplo: imposto de R$ 15.000 | Multa de mora | Juros |
|---|---|---|
| Pago com 10 dias de atraso | 3,3% = R$ 495 | 1% no mês do pagamento, se pago no mês seguinte ao vencimento |
| Pago com 30 dias de atraso | 9,9% = R$ 1.485 | Selic do período + 1% |
| Pago com mais de 61 dias de atraso | 20% = R$ 3.000 (teto) | Selic acumulada + 1%, sem limite |
A multa para de crescer no teto, mas os juros não. Por isso, um DARF esquecido por anos pode custar bem mais que 20% acima do valor original. A contagem dos dias começa no primeiro dia útil seguinte ao vencimento e termina no dia do pagamento.
Fontes: Lei 9.430/1996, art. 61 — Planalto · Receita Federal — Como calcular a multa de mora
Como regularizar o DARF de ganho de capital, passo a passo
Para regularizar, apure o ganho no GCAP do ano da venda, emita o DARF no código 4600 com os acréscimos calculados pelo Sicalc, pague e guarde o comprovante. Depois, leve a operação para a declaração anual.
Reúna os documentos: escritura ou contrato de venda, comprovantes de compra, de reformas e benfeitorias e da corretagem que você pagou na compra. Comprovados e informados na declaração, esses gastos podem integrar o custo e reduzir o ganho tributável.
Apure no GCAP do ano da venda. O programa calcula o ganho, aplica as regras de isenção e redução cabíveis e mostra o imposto devido.
Emita o DARF atualizado. Com o vencimento já passado, gere a guia pelo Sicalc, que acrescenta a multa e os juros até a data do pagamento. O código é 4600.
Pague dentro da validade da guia. O DARF atualizado vale até a data indicada nele. Se passar, emita outro.
Importe para a declaração. No ano seguinte à venda, importe os dados do GCAP para a declaração. Se ela já foi entregue sem a venda, faça a retificadora.
Vale a pena pagar já: o pagamento espontâneo, feito antes de qualquer procedimento de fiscalização, mantém a multa no limite de 20%. A partir daí, cada mês a mais soma apenas juros.
Fontes: gov.br — Apurar imposto sobre ganhos de capital (GCAP) · Receita Federal — Como calcular e pagar
Vendeu o imóvel e o DARF ficou para trás?
Confiro o cálculo do ganho, verifico se havia isenção que você não aproveitou, emito a guia atualizada e deixo tudo pronto para a declaração anual.
Falar com o contador no WhatsAppDá para parcelar o imposto da venda atrasado?
Sim. A Instrução Normativa RFB 2.063/2022 permite parcelar débitos vencidos de qualquer natureza perante a Receita em até 60 parcelas mensais, com parcela mínima de R$ 200 para pessoa física. O pedido é feito pelo e-CAC e significa confissão da dívida.
- Os juros continuam: cada parcela é corrigida pela Selic, então parcelar sai mais caro do que pagar à vista.
- Confissão irretratável: ao parcelar, você reconhece o débito e não poderá discuti-lo depois. Confira o cálculo antes.
- Atrasar parcelas cancela o acordo e o saldo volta à cobrança.
Fonte: IN RFB nº 2.063/2022, arts. 2º e 10
Se a Receita cobrar primeiro, a conta fica maior
Se o imposto não for pago nem declarado e a Receita fizer o lançamento de ofício, a multa deixa de ser a de mora, limitada a 20%, e passa a ser a multa de ofício de 75% sobre o imposto, além dos juros. É a principal razão para regularizar antes.
A Receita tem como saber da venda: os cartórios informam as operações com imóveis pela Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI). Se a venda não aparecer na sua declaração, o cruzamento pode levar a uma notificação.
Mesmo depois do lançamento, a lei reduz a multa de ofício em 50% para quem paga em até 30 dias da notificação, ou em 40% para quem pede parcelamento no mesmo prazo. Explico esse caminho no guia sobre notificação de lançamento do Imposto de Renda.
Atenção: depois que a fiscalização começa, o pagamento deixa de ser espontâneo. A lei abre apenas uma janela de 20 dias, contados do termo de início da fiscalização, para pagar tributos já declarados com os acréscimos do procedimento espontâneo.
Fontes: Lei 9.430/1996, arts. 44 e 47 — Planalto · Lei 8.218/1991, art. 6º — Planalto · gov.br — Declarar operações imobiliárias (DOI)
Antes de pagar, confira se a venda era isenta
Nem toda venda com lucro paga imposto. Antes de emitir o DARF, confira se a operação se encaixa em alguma isenção prevista em lei. Se encaixar, não há imposto a pagar, mas o ganho deve ser informado como isento na declaração.
| Situação | Condição principal |
|---|---|
| Único imóvel até R$ 440 mil | Venda por até R$ 440.000 do único imóvel, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos |
| Troca de imóvel residencial | Aplicar o valor da venda na compra de outro imóvel residencial, em seu nome, em até 180 dias do contrato |
| Imóvel comprado até 1969 | Ganho não tributado, independentemente da valorização |
Cada isenção tem detalhes. Na troca de imóvel, por exemplo, a isenção é proporcional ao valor reaplicado. Vale conferir com cuidado antes de pagar o que não seria devido.
Fonte: Receita Federal — Operações não sujeitas ao imposto sobre ganho de capital
E a declaração anual do Imposto de Renda?
Pagar o DARF não encerra o assunto. A venda e o imposto pago precisam aparecer na declaração do ano seguinte, o que é feito importando os dados do GCAP. Se a declaração já foi entregue sem a operação, é preciso retificar.
Também é preciso dar baixa no imóvel vendido na ficha de bens e direitos e registrar o dinheiro recebido ou o novo bem comprado. Uma declaração com a venda informada e o imposto pago reduz o risco de cair na malha. Veja também o guia sobre o limite para retificar o Imposto de Renda.
O que o DARF sozinho não resolve
Emitir a guia é a parte simples. O que define quanto você vai pagar é o cálculo do ganho, e é nele que mais acontecem erros, para mais e para menos.
- Custo de aquisição incompleto: reformas, benfeitorias e corretagem da compra, comprovadas e discriminadas na declaração, podem integrar o custo, conforme o artigo 17 da IN SRF nº 84/2001.
- Isenção não aproveitada: pagar imposto sobre uma venda isenta é dinheiro perdido, e pedir de volta é mais trabalhoso.
- Venda antiga ou com vários vendedores: imóvel em condomínio, casal ou herança exige apurar a parte de cada um.
- Declaração já entregue sem a venda: exige retificadora coerente com o GCAP e com o pagamento.
- Escolha entre pagar à vista e parcelar: depende do valor, do caixa e do custo dos juros.
Como contador e corretor de imóveis, acompanho a venda do começo ao fim: do contrato ao DARF e à declaração.
Perguntas frequentes sobre DARF de ganho de capital atrasado
Qual é o prazo para pagar o imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel?
O proprietário que vendeu deve pagar até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Uma venda feita em setembro de 2026, por exemplo, tem vencimento em 30 de outubro de 2026. O pagamento é feito por DARF com o código 4600.
Qual a multa por pagar o DARF de ganho de capital atrasado?
Se você paga por conta própria, incide multa de mora de 0,33% por dia de atraso, limitada a 20% do imposto, mais juros calculados pela taxa Selic e 1% no mês do pagamento, conforme o artigo 61 da Lei 9.430/1996. O Sicalc, da Receita, calcula esses acréscimos ao emitir a guia.
O que acontece se eu não pagar e a Receita descobrir?
Se a Receita fizer o lançamento de ofício, a multa deixa de ser a de mora e passa a ser a multa de ofício, de 75% sobre o imposto não pago, prevista no artigo 44 da Lei 9.430/1996, além dos juros. Os cartórios informam as escrituras à Receita pela Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI).
Posso parcelar o DARF de ganho de capital vencido?
A Instrução Normativa RFB 2.063/2022 permite parcelar débitos vencidos de qualquer natureza perante a Receita em até 60 parcelas, com parcela mínima de R$ 200 para pessoa física. O pedido implica confissão irretratável da dívida, e os juros continuam correndo sobre o saldo.
Ainda posso usar o GCAP para uma venda antiga?
Sim. O GCAP é o programa oficial para apurar o ganho e gerar o DARF. A versão usada deve ser a do ano em que a venda aconteceu, e os dados podem ser importados para a declaração do ano seguinte.
E se a venda era isenta e eu não sabia?
Algumas vendas não pagam imposto, como a do único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos últimos cinco anos, ou a de imóvel residencial cujo valor seja aplicado em outro imóvel residencial em até 180 dias. Nesses casos não há DARF a pagar, mas o ganho precisa ser informado como isento na declaração.
Paguei o DARF atrasado. Preciso fazer mais alguma coisa?
Sim. Importe os dados do GCAP para a declaração do Imposto de Renda do ano seguinte à venda. Se essa declaração já foi entregue sem a venda, faça a declaração retificadora para incluir a operação e o imposto pago.
Regularize o imposto da venda com segurança
Envie a escritura ou o contrato de venda e os comprovantes de compra e de reformas. Faço a conta, mostro quanto fica com multa e juros e indico se compensa pagar à vista ou parcelar. Não envie senhas por mensagem.
Quero regularizar o DARF da venda
Mais de 30 anos de contabilidade e cerca de 15 anos como corretor de imóveis, com foco em Imposto de Renda de pessoas físicas, investidores e compradores de imóveis. Pós-graduado em Mercado de Capitais.
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Conteúdo informativo, publicado em 22 de outubro de 2026 com base na legislação e nas orientações oficiais da Receita Federal vigentes nesta data. Não substitui a análise individual do caso, que depende dos documentos de compra, venda e reformas de cada contribuinte. Valores de multa e juros dependem da data efetiva do pagamento. Regras, prazos e sistemas podem ser alterados a qualquer tempo.