Vendi meu imóvel. Preciso pagar imposto?
Só se você vendeu por mais do que o custo do imóvel e não se encaixa em uma isenção. As principais: único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos; uso do dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias; e imóvel adquirido até 1969. Havendo lucro tributável, o imposto é de 15% até R$ 5 milhões de ganho, pago no mês seguinte ao recebimento.
Quem vende um imóvel costuma ouvir duas coisas opostas: que sempre paga 15% ou que imóvel residencial nunca paga. Nenhuma das duas é regra. O imposto incide sobre o lucro (o ganho de capital), e a lei traz isenções e reduções que mudam bastante a conta.
Este artigo é o mapa de entrada. Se você já sabe que perdeu o prazo de compra de outro imóvel, veja o guia sobre o prazo de 180 dias para reinvestir. Se o imposto já venceu, o caminho está no guia do DARF de ganho de capital atrasado.
O mapa: paga, isento ou reduz
Primeiro confira se houve lucro. Sem lucro, não há imposto. Com lucro, verifique as isenções; se nenhuma se aplica, aplique as reduções e só então a alíquota sobre o que sobrar.
| Situação da venda | Resultado | Base |
|---|---|---|
| Vendeu pelo mesmo valor ou por menos que o custo | Não há ganho de capital, logo não há imposto | P&R IRPF 2026 |
| Único imóvel, vendido por até R$ 440.000, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos | Isento | Lei 9.250/1995, art. 23 · P&R 575 e 683 |
| Imóvel residencial vendido e dinheiro usado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias | Isento na proporção do valor aplicado; uso permitido 1 vez a cada 5 anos | Lei 11.196/2005, art. 39 · P&R 575 |
| Imóvel adquirido até 1969 | Isento | Lei 7.713/1988, art. 18 · P&R 575 e 656 |
| Imóvel adquirido entre 1970 e 1988 | Redução percentual do ganho, conforme o ano de aquisição | Lei 7.713/1988, art. 18 · P&R 656 |
| Demais vendas com lucro | Ganho reduzido pelos fatores FR1 e FR2 e tributado de 15% a 22,5% | Lei 11.196/2005, art. 40 · Lei 13.259/2016 |
Fonte: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 574, 575, 656 e 683).
Como se calcula o lucro na venda
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Cada venda é apurada em separado, e o resultado de uma não compensa o de outra feita no mesmo mês.
- Custo de aquisição: o valor pago e declarado na sua declaração de Imposto de Renda.
- Reformas e ampliações: entram no custo se os projetos tiverem sido aprovados pela prefeitura, quando exigido; pequenas obras (pintura, reparos, pisos) também podem entrar. Em todos os casos é preciso documentação e o gasto informado na declaração do ano em que ocorreu.
- Corretagem paga por você na venda: é deduzida do valor de venda.
- Documentos: devem ser guardados por pelo menos 5 anos depois da venda.
É comum o vendedor esquecer de somar ao custo reformas que fez e declarou. Elas reduzem o lucro e, portanto, o imposto. Reforma sem nota fiscal ou sem informação na declaração da época é difícil de comprovar.
Fonte: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 583, 587 e 671).
Vai vender ou acabou de vender um imóvel?
Confiro o custo declarado, as reformas, as isenções e as reduções antes de você pagar qualquer DARF ou de assumir que está isento.
Falar com o contador no WhatsAppAs isenções da venda de imóvel
As três isenções mais usadas são a do único imóvel de até R$ 440 mil, a da compra de outro imóvel residencial em 180 dias e a do imóvel adquirido até 1969. Cada uma tem condições próprias, e errar uma delas transforma a venda isenta em imposto com multa e juros.
Único imóvel de até R$ 440 mil
Vale para o único imóvel que você possui, de qualquer tipo, vendido por até R$ 440.000, desde que você não tenha vendido outro imóvel, tributado ou não, nos últimos cinco anos. Para o casal, o limite vale para o imóvel inteiro. Venda de apenas uma parte do imóvel não tem essa isenção.
Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias
O dinheiro de uma venda de imóvel residencial usado na compra de outro imóvel residencial no Brasil, em até 180 dias contados do contrato de venda, torna o ganho isento. Se só parte do dinheiro for aplicada, a isenção é proporcional. O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos, a opção precisa ser informada na declaração e não vale para construção, reforma, terreno ou só vaga de garagem. Os detalhes e o que fazer quando o prazo passou estão no guia dos 180 dias.
Imóvel adquirido até 1969
O ganho na venda de imóvel adquirido até 1969 é isento.
Bens de pequeno valor
Imóvel urbano e terra nua estão na lista de bens cuja venda tem isenção quando o preço unitário dos bens da mesma natureza vendidos no mês não passa de R$ 35.000. Na prática, é uma situação rara para imóveis.
Fontes: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 575, 576, 577, 679, 683, 684 e 689) · Lei 9.250/1995 — Planalto · Lei 11.196/2005 — Planalto
Reduções para imóvel comprado há mais tempo
Quem comprou o imóvel há muitos anos não paga imposto sobre todo o lucro nominal. A lei prevê uma redução percentual para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 e dois fatores de redução, FR1 e FR2, que diminuem o ganho conforme o tempo de posse.
| Redução | Para quem | Como funciona |
|---|---|---|
| Art. 18 da Lei 7.713/1988 | Imóvel adquirido de 1970 a 1988 | Percentual fixo pelo ano de aquisição: 95% (1970) caindo 5 pontos por ano até 5% (1988) |
| FR1 | Imóvel adquirido até novembro de 2005 | 1/1,0060 elevado ao número de meses de janeiro de 1996 (ou da aquisição, se posterior) até novembro de 2005 |
| FR2 | Imóvel em geral | 1/1,0035 elevado ao número de meses de dezembro de 2005 (ou da aquisição, se posterior) até o mês da venda |
As reduções são aplicadas em sequência: primeiro a do art. 18, depois FR1 e depois FR2. Só sobre o resultado final incide a alíquota. O programa de ganho de capital da Receita faz esse cálculo.
Fonte: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (pergunta 656) · Lei 7.713/1988 — Planalto
Qual a alíquota do imposto sobre a venda
O imposto sobre o ganho de capital é progressivo: 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Para a grande maioria das vendas, a alíquota é 15%.
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% |
O ganho de capital é tributado à parte: não se soma ao salário nem aos demais rendimentos da declaração anual.
Fontes: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 32 e 574) · Lei 13.259/2016 — Planalto
Prazo e forma de pagar o imposto
O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda. Na venda parcelada, paga-se à medida que as parcelas são recebidas, cada uma até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
Reúna os documentos: escritura ou contrato de compra, notas de reformas, contrato de venda e comprovante da corretagem.
Apure no programa de ganho de capital da Receita (GCAP) do ano da venda, que aplica reduções e alíquotas e gera o DARF.
Pague o DARF no prazo. Depois do vencimento, entram multa e juros.
Leve a apuração para a declaração anual do ano seguinte, importando os dados do programa.
Atenção: o cartório informa a operação à Receita. Venda sem imposto pago e sem isenção comprovada tende a aparecer no cruzamento de dados. Se o caso é a compra, veja o guia da malha fina por compra de imóvel (DOI).
Fontes: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 668 e 694) · Programa Ganhos de Capital (GCAP) — Receita Federal
Venda isenta precisa entrar na declaração?
Sim, a venda precisa constar na declaração, inclusive para comprovar a isenção. Quem teve ganho de capital tributável em qualquer mês, ou optou pela isenção da compra de outro imóvel em 180 dias, fica obrigado a entregar a declaração de Imposto de Renda daquele ano.
Pelo Perguntas e Respostas da Receita, quem teve ganho de capital tributável ou usou a isenção dos 180 dias não pode entregar a declaração pelo serviço online Meu Imposto de Renda; precisa usar o programa da declaração. Se a declaração do ano da venda não foi entregue, veja o guia sobre multa por atraso na declaração.
Fonte: Perguntas e Respostas IRPF 2026 — Receita Federal (perguntas 1, 32 e 575).
O que este mapa não resolve
O mapa mostra a regra geral. A conta certa depende do custo comprovado, da data de cada contrato e do histórico de vendas dos últimos 5 anos, e um erro em qualquer desses pontos muda o resultado.
- Imóvel herdado ou recebido em doação: o custo depende do valor da transmissão.
- Imóvel na planta ou cessão de direitos: tem regras próprias de custo.
- Venda parcelada, permuta ou financiamento: mudam a data e a forma de cada pagamento.
- Casal em regimes de bens diferentes: a isenção é analisada para cada um.
- Imposto já vencido: exige DARF com multa e juros; veja o guia do DARF atrasado.
Perguntas frequentes sobre imposto na venda de imóvel
Quem vende imóvel sempre paga 15% de imposto?
Não. O imposto incide só sobre o lucro (valor de venda menos custo) e apenas quando não há isenção. A alíquota é de 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões, com reduções possíveis para imóveis comprados há mais tempo.
Vendi meu único imóvel por menos de R$ 440 mil. Pago imposto?
Não, desde que seja o único imóvel que você possui e que você não tenha vendido outro imóvel, tributado ou não, nos últimos cinco anos. Venda de apenas uma parte do imóvel não tem essa isenção.
Vou usar o dinheiro para comprar outro imóvel. Fico isento?
Fica isento se vender imóvel residencial e usar o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias do contrato de venda. Se aplicar só parte, a isenção é proporcional, e o benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
Posso abater a reforma do imóvel do imposto?
Pode somar ao custo as reformas e ampliações com documentação, com projeto aprovado pela prefeitura quando exigido, e as pequenas obras, desde que informadas na declaração do ano do gasto. Isso reduz o lucro tributável.
A comissão do corretor reduz o imposto?
Sim. A corretagem paga pelo vendedor é deduzida do valor de venda, o que reduz o ganho de capital.
Qual o prazo para pagar o imposto da venda do imóvel?
Até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Na venda parcelada, o imposto é pago conforme cada parcela é recebida, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
Imóvel comprado antes de 1988 paga menos imposto?
Sim. Imóvel adquirido até 1969 é isento, e os adquiridos de 1970 a 1988 têm redução percentual pelo ano de aquisição, além dos fatores FR1 e FR2.
Venda isenta precisa ser declarada?
Sim. A venda deve constar na declaração do ano. Quem optou pela isenção da compra de outro imóvel em 180 dias, ou teve ganho tributável, fica obrigado a entregar a declaração.
Descubra se a sua venda paga imposto
Envie a escritura de compra, o contrato de venda e o recibo da última declaração. Eu confiro isenções, reduções e o valor exato do imposto, se houver. Não envie senhas por mensagem.
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Mais de 30 anos de contabilidade e cerca de 15 anos como corretor de imóveis, com foco em Imposto de Renda de pessoas físicas, investidores e compradores de imóveis. Pós-graduado em Mercado de Capitais.
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Conteúdo informativo, publicado em 14 de novembro de 2026 com base nas Leis 7.713/1988, 9.250/1995, 11.196/2005 e 13.259/2016 e no Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal, vigentes nesta data. Não substitui a análise individual do caso, que depende dos documentos de compra, venda e reformas de cada contribuinte. Valores de multa e juros dependem da data efetiva do pagamento. Regras, prazos e sistemas podem ser alterados a qualquer tempo.