Comprei um imóvel e não declarei: o cartório informa a Receita e o que eu faço agora

Muita gente acredita que, se não declarar o imóvel, a Receita não fica sabendo. Não é assim: a compra registrada em cartório é comunicada à Receita Federal por obrigação legal do próprio cartório.

Isso não é motivo para pânico. Esquecer um bem ou declarar errado tem correção, e a correção feita por iniciativa própria costuma sair bem mais barata do que a que começa com uma intimação. Abaixo, o que a lei diz e como agir.

O que é a DOI e quem envia

A DOI, Declaração sobre Operações Imobiliárias, é enviada à Receita Federal pelos cartórios, e não pelo comprador. A Lei 10.426/2002 obriga os serventuários a informar cada operação imobiliária anotada, averbada, lavrada, matriculada ou registrada nos cartórios de notas, de registro de imóveis e de títulos e documentos.

• Uma DOI por operação: a lei e a Receita determinam uma declaração para cada imóvel adquirido ou alienado, independentemente do valor.
• Prazo do cartório: até o último dia útil do mês seguinte ao da lavratura, registro ou averbação.
• Multa para o cartório, não para você: a lei prevê multa ao responsável pelo cartório que atrasa ou erra a DOI.

A norma que hoje regula a DOI, segundo a página oficial do serviço, é a Instrução Normativa RFB nº 2.186/2024. Para o comprador, o efeito prático é simples: a Receita recebe a informação da compra, com as partes e o valor da operação, e pode compará-la com o que você declarou.

Fontes: Lei 10.426/2002, art. 8º — Planalto · gov.br — Declarar operações imobiliárias (DOI)

Por que a compra do imóvel pode levar à malha fina

A compra pode levar à malha quando a informação do cartório não bate com a declaração: o imóvel não aparece em Bens e Direitos, aparece com valor diferente, aparece no CPF de outra pessoa, ou a renda e o patrimônio declarados não explicam como o pagamento foi feito.

O ponto mais sensível: a origem do dinheiro

Declarar o imóvel resolve só metade do problema. A Lei 7.713/1988 considera rendimento tributável os acréscimos patrimoniais que não correspondem aos rendimentos declarados. Se o seu patrimônio cresceu mais do que a renda e os recursos declarados permitem explicar, a diferença pode ser tratada como renda omitida.

Por isso, ao corrigir a declaração, é preciso que ela conte a história completa do pagamento:

• Recursos próprios: salário, pró-labore, aluguéis e saldo em conta ou investimentos já declarados.
• Venda de outro bem: o bem vendido sai de Bens e Direitos e, se houver lucro, o ganho de capital precisa estar apurado.
• Doação ou herança: informada como rendimento isento, com o doador também declarando a doação.
• Financiamento ou empréstimo: a dívida aparece em Dívidas e Ônus, e só o que foi efetivamente pago entra no custo do imóvel.

Fonte: Lei 7.713/1988, art. 3º, § 1º — Planalto · Veja também o guia sobre movimentação bancária maior que a renda

Como o imóvel deve aparecer na declaração

O imóvel comprado deve ser declarado na ficha Bens e Direitos pelo valor de aquisição que consta no instrumento de transferência, como a escritura, e não pelo valor de mercado. A Lei 9.250/1995 manda declarar os bens imóveis independentemente do valor, incluindo os adquiridos e alienados no ano.

Mesmo quem não era obrigado a declarar por renda pode passar a ser. Entre os critérios de obrigatoriedade da declaração de 2026 está ter, em 31 de dezembro, bens e direitos de valor total acima de R$ 800.000,00.

Fontes: Lei 9.250/1995, art. 25 — Planalto · Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026

Como corrigir a declaração, passo a passo

Para corrigir, entregue uma declaração retificadora do ano da compra, incluindo o imóvel e a origem dos recursos, e confira os anos seguintes, porque o bem precisa aparecer em todas as declarações posteriores. Faça isso antes de qualquer intimação, enquanto a correção ainda é espontânea.

Sobre limites e prazo da retificadora, veja existe limite para retificar o Imposto de Renda e como retificar depois da malha.

Se a intimação da Receita já chegou

Se já existe intimação ou termo de início de fiscalização sobre o assunto, a correção deixa de ser espontânea. O Código Tributário Nacional diz que não se considera espontânea a denúncia feita depois do início de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização relacionados à infração.

Nesse caso, a prioridade é responder dentro do prazo indicado na intimação, com a documentação que comprova a compra e a origem dos recursos. Uma resposta incompleta pode levar ao lançamento de ofício, com multa maior do que a de quem corrigiu por conta própria. Veja o guia sobre intimação da Receita no e-CAC.

Fonte: Código Tributário Nacional, art. 138, parágrafo único — Planalto

O que a retificadora sozinha não resolve

A retificadora acerta a declaração, mas não cria comprovação que não existe. Quando o dinheiro da compra veio de fonte não declarada, de terceiros ou de vários anos de economia sem registro, é a análise documental que define como corrigir sem gerar um problema maior.

• Dinheiro de familiares: precisa ser enquadrado como doação ou empréstimo, com reflexo na declaração de quem deu.
• Vários anos sem o imóvel: cada ano precisa ser retificado em sequência, mantendo o patrimônio coerente.
• Imóvel em nome de outra pessoa: a titularidade da escritura e a declaração precisam conversar.
• Doação recebida: em São Paulo, pode haver ITCMD a recolher, que é estadual e segue regras próprias.
• Venda posterior: o custo de aquisição declarado agora vai definir o ganho de capital lá na frente.

Perguntas frequentes sobre malha fina por compra de imóvel

Conteúdo informativo, publicado em 7 de novembro de 2026 com base na legislação e nas orientações oficiais da Receita Federal vigentes nesta data. Não substitui a análise individual do caso, que depende dos documentos de cada contribuinte. O resultado de malha ou fiscalização depende da análise da Receita e não pode ser garantido. Regras, prazos e sistemas podem ser alterados a qualquer tempo.