Perdi o prazo de 180 dias para comprar outro imóvel. Pago imposto?
Sim, em regra. Se o valor da venda não foi aplicado na compra de imóvel residencial no País em até 180 dias do contrato, a isenção do art. 39 da Lei 11.196/2005 não vale e o ganho de capital passa a ser devido, total ou proporcionalmente à parte não aplicada. Pago em até 30 dias após o fim do prazo, o imposto leva juros, sem multa. Antes, confira se outra isenção se aplica.
A isenção de 180 dias é uma das mais usadas por quem troca de imóvel. Ela permite vender a casa ou o apartamento com lucro e não pagar imposto, desde que o dinheiro vá para outro imóvel residencial dentro do prazo.
O problema aparece quando a compra não acontece a tempo. O vendedor deixou de pagar o DARF no mês seguinte à venda porque contava com a isenção, e agora o prazo passou. A lei prevê exatamente essa situação e diz como o imposto deve ser pago. Este guia explica a regra com base na lei e nas orientações oficiais da Receita Federal.
Como funciona a isenção de 180 dias
É isento o ganho de capital de pessoa física residente no País na venda de imóvel residencial, desde que, em até 180 dias contados da celebração do contrato de venda, o produto da venda seja aplicado na compra de imóvel residencial localizado no País, em nome do vendedor.
| Regra | Como funciona |
|---|---|
| Prazo | 180 dias contados da celebração do contrato de venda, incluindo o dia do contrato |
| Mais de uma venda | O prazo conta a partir do contrato da primeira venda |
| Aplicação parcial | O ganho é tributado na proporção da parte do valor que não foi aplicada |
| Frequência | O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos |
| Opção | É irretratável e deve ser informada no demonstrativo de ganhos de capital da declaração anual |
| Corretagem | A comissão paga pelo vendedor não integra o valor que precisa ser reaplicado |
Quem opta por essa isenção também fica obrigado a entregar a declaração anual do Imposto de Renda daquele ano.
Fontes: Lei 11.196/2005, art. 39 — Planalto · Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026 (obrigatoriedade e operações isentas)
O que acontece quando o prazo de 180 dias passa
Se o valor da venda não foi aplicado em imóvel residencial dentro dos 180 dias, a isenção deixa de valer e o imposto sobre o ganho de capital passa a ser exigido como se a venda tivesse sido tributada desde o início, acrescido de juros e, conforme o caso, de multa.
O § 4º do art. 39 da Lei 11.196/2005 trata do descumprimento das condições. O imposto é calculado sobre o ganho de capital da venda, com dois acréscimos:
- Juros de mora: calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor, ou de cada parcela, do imóvel vendido.
- Multa de mora ou de ofício: também contada a partir do segundo mês seguinte ao recebimento, mas só aplicada se o imposto não for pago em até 30 dias depois do fim do prazo de 180 dias.
Se parte do dinheiro foi para outro imóvel e parte não, a tributação é proporcional: paga-se imposto apenas sobre a fração do ganho correspondente ao valor que não foi aplicado.
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Comprou imóvel residencial com todo o valor, dentro do prazo | Ganho isento |
| Aplicou só parte do valor no prazo | Imposto proporcional à parte não aplicada |
| Não comprou nada no prazo | Imposto sobre todo o ganho, com juros |
| Pagou em até 30 dias após o fim do prazo | Juros, sem multa |
| Pagou depois desses 30 dias, por conta própria | Juros e multa de mora |
| A Receita lançou o imposto antes do pagamento | Juros e multa de ofício, mais pesada |
Fonte: Lei 11.196/2005, art. 39, §§ 2º e 4º — Planalto
A janela de 30 dias para pagar sem multa
A lei dá 30 dias, contados do fim do prazo de 180 dias, para pagar o imposto sem multa. Nesse período o vendedor paga o ganho de capital com juros calculados desde o segundo mês após o recebimento. Passada essa janela, entra também a multa.
Na prática, é o momento mais barato para regularizar. Quem percebe que a compra não vai sair a tempo deve apurar o imposto antes mesmo de o prazo acabar, para ter o valor pronto.
Atenção: pagar por conta própria, antes de qualquer procedimento fiscal, evita a multa de ofício. Se a Receita lançar o imposto primeiro, a conta tende a ficar bem maior.
A forma de pagamento do imposto sobre ganho de capital, o código do DARF e o cálculo dos acréscimos estão explicados no guia sobre DARF de ganho de capital atrasado. Em resumo, o imposto é apurado no programa GCAP da Receita e pago pelo próprio vendedor; a alíquota começa em 15% sobre o ganho e sobe por faixas apenas acima de R$ 5 milhões.
Fontes: Lei 11.196/2005, art. 39, § 4º — Planalto · Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 574 (alíquotas)
O prazo de 180 dias passou ou está acabando?
Calculo o ganho de capital da sua venda, verifico se alguma isenção ou redução ainda se aplica e preparo o pagamento no momento mais barato.
Falar com o contador no WhatsAppO que conta e o que não conta como reinvestimento
Conta a compra de imóvel residencial no País, pronto, em construção ou na planta, inclusive por permuta com torna, e também a quitação, total ou parcial, do saldo de outro imóvel residencial já possuído. Não contam construção, reforma, compra de terreno ou só de vaga de garagem.
| Uso do dinheiro da venda | Vale para a isenção? |
|---|---|
| Compra de casa ou apartamento residencial no Brasil, em seu nome | Sim |
| Compra de imóvel residencial em construção ou na planta | Sim |
| Quitar saldo de financiamento de imóvel residencial que você já tinha | Sim, conforme orientação atual da Receita |
| Permuta de imóveis residenciais com torna | Sim |
| Construir casa, reformar ou fazer benfeitorias | Não |
| Comprar terreno | Não |
| Comprar apenas vaga de garagem ou boxe | Não |
| Comprar imóvel comercial ou no exterior | Não |
Nas vendas ou compras parceladas, só contam os valores recebidos e efetivamente usados nos pagamentos dentro dos 180 dias. Se o contrato da compra foi assinado no prazo, mas o pagamento ficou para depois, a análise precisa ser feita parcela por parcela.
Fontes: Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026, operações isentas e pergunta 576 (com base na IN SRF 599/2005, art. 2º, e nas Soluções de Consulta Cosit 17/2022 e 224/2023)
Outras saídas antes de pagar o imposto
Antes de pagar, vale conferir se a venda se enquadra em outra isenção ou redução, porque a de 180 dias não é a única. A venda do único imóvel por até R$ 440 mil, os fatores de redução por tempo de posse e o custo corretamente atualizado podem eliminar ou diminuir bastante o imposto.
- Único imóvel até R$ 440.000,00: isento se for o único imóvel do vendedor e ele não tiver feito outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.
- Fatores de redução FR1 e FR2: o art. 40 da Lei 11.196/2005 reduz o ganho conforme o tempo de posse, e o programa GCAP aplica esses fatores no cálculo.
- Custo atualizado corretamente: despesas que a Receita admite no custo de aquisição, como benfeitorias comprovadas, reduzem o ganho.
Cada isenção tem condições próprias. O enquadramento errado é uma das causas mais comuns de cobrança posterior, por isso a conferência dos documentos vem antes do DARF.
Fontes: Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026 (operações isentas) · Lei 11.196/2005, art. 40 — Planalto
Como regularizar, passo a passo
Confirme a data do contrato de venda e conte os 180 dias, apure no GCAP quanto do valor foi aplicado em imóvel residencial, calcule o imposto sobre a parte não aplicada e pague, de preferência dentro dos 30 dias seguintes ao fim do prazo, para evitar a multa.
Separe os contratos de venda e de eventual compra, com datas e comprovantes de recebimento e de pagamento.
Conte o prazo a partir da data do contrato de venda, incluindo esse dia. Se houve mais de uma venda, conte da primeira.
Confira as outras isenções e os fatores de redução antes de concluir que há imposto a pagar.
Apure no GCAP o ganho de capital e a parte tributável, informando corretamente a aplicação em outro imóvel, se houve.
Pague o DARF com os acréscimos legais. Se o valor for alto, veja as opções no guia sobre DARF atrasado e parcelamento.
Leve o demonstrativo para a declaração anual do ano da venda e, se ela já foi entregue de forma errada, avalie a retificação.
Guarde todos os documentos por pelo menos cinco anos. Contratos, escrituras e comprovantes de pagamento são a prova de que a isenção foi usada, ou do imposto pago, se a Receita perguntar.
O que o cálculo sozinho não resolve
O programa da Receita calcula o imposto a partir do que é informado, mas não diz se a data considerada está certa, se a compra realmente se enquadra, nem se há uma isenção mais vantajosa. Esses pontos dependem da análise dos contratos.
- Vendas e compras parceladas: cada parcela recebida e paga dentro do prazo precisa ser conferida.
- Compra no nome de outra pessoa: a lei exige a aquisição em nome do vendedor; casos de cônjuge e de compra conjunta pedem atenção.
- Imóvel de herança ou doação: o custo de aquisição muda conforme a origem e afeta o ganho.
- Uso anterior da isenção: quem usou o benefício nos últimos 5 anos não pode repetir.
- Declaração já entregue: a opção pela isenção é irretratável e pode exigir retificação se foi informada de forma errada.
Para quem compra e vende imóveis com frequência, a pergunta passa a ser de planejamento tributário, e não só de pagamento de imposto.
Perguntas frequentes sobre o prazo de 180 dias na venda de imóvel
O prazo de 180 dias conta da escritura ou do contrato?
Da celebração do contrato de venda, e a contagem inclui o próprio dia do contrato. No caso de mais de uma venda, o prazo conta a partir do contrato da primeira operação.
Perdi o prazo por poucos dias. Ainda tenho isenção?
Não. A lei não prevê prorrogação do prazo de 180 dias. O que existe é uma janela de 30 dias, após o fim do prazo, para pagar o imposto apenas com juros, sem multa.
Se eu pagar o imposto atrasado, qual multa incide?
Se o pagamento for feito em até 30 dias após o fim do prazo de 180 dias, não há multa, só juros desde o segundo mês após o recebimento. Depois disso, incide multa de mora; se a Receita lançar antes, a multa é de ofício.
Comprei um imóvel mais barato que o vendido. O que acontece?
A isenção vale na proporção do valor aplicado. O ganho correspondente à parte do dinheiro que não foi usada na compra é tributado normalmente.
Usar o dinheiro para quitar o financiamento do meu apartamento conta?
Sim. A Receita, em suas orientações atuais, aceita a quitação total ou parcial do saldo de imóvel residencial no País já possuído pelo vendedor, inclusive em construção ou na planta, desde que dentro do prazo.
Construir ou reformar uma casa com o dinheiro da venda vale?
Não. A isenção exige a aquisição de imóvel residencial. Construção, reforma, benfeitorias e compra de terreno não se enquadram.
Posso usar a isenção de 180 dias toda vez que vender um imóvel?
Não. O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos, contados da data do contrato da venda em que ele foi usado.
Preciso declarar o Imposto de Renda se usei essa isenção?
Sim. Quem opta pela isenção do art. 39 da Lei 11.196/2005 fica obrigado a entregar a declaração anual e deve informar a opção no demonstrativo de ganhos de capital.
Regularize a venda do seu imóvel no tempo certo
Envie o contrato de venda e, se houver, o da compra. Confiro o prazo, as isenções possíveis e calculo o imposto devido com os acréscimos corretos. Não envie senhas por mensagem.
Quero calcular o imposto da minha venda
Mais de 30 anos de contabilidade e cerca de 15 anos como corretor de imóveis, com foco em Imposto de Renda de pessoas físicas, investidores e compradores de imóveis. Pós-graduado em Mercado de Capitais.
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Conteúdo informativo, publicado em 5 de novembro de 2026 com base na legislação e nas orientações oficiais da Receita Federal vigentes nesta data. Não substitui a análise individual do caso, que depende dos contratos, datas e valores de cada operação. Regras, prazos e sistemas podem ser alterados a qualquer tempo.